Снижение налога на недвижимость
Как юристу начать зарабатывать больше, снижая налоговую нагрузку на клиента
Предприниматели люди прагматичные и бережливые. Они не хотят переплачивать там, где можно сэкономить. Большие издержки несут предприниматели, чья деятельность связана с недвижимостью, например, сектором ритейла.

Около трети от всей недвижимости в России имеет завышенную, не рыночную кадастровую стоимость. Каждые пять лет государство рассчитывает кадастровую стоимость для всех объектов недвижимости. Иногда, расчеты проводятся с ошибками, и итоговая стоимость получается завышенной. Это приводит к повышенной налоговой нагрузке для владельца таких активов. Именно активов, ведь коммерческая недвижимость и "земля" приносит прибыль ее владельцу.

Снижение кадастровой стоимости - сложная процедура, порой и опытному юристу трудно разобраться во всех нюансах переоценки. Обычно, попытки снизить издержки тянутся в бесконечных судебных заседаниях и в итоге, ни к чему не приводят, а иногда стоимость увеличивается, ведь оценщик сам был некомпетентен.

Мы провели прямой эфир со специалистом в сфере снижения кадастровой стоимости недвижимости, Дмитрием Желниным.

Сегодня в эфире: Ольга Субота (адвокат, партнер LegalConf) и Дмитрий Желнин (управляющий партнер Митсан Консалтинг, предприниматель и юрист). Дмитрий более 15 лет занимается недвижимостью и снижением налогов для бизнеса
  • Ольга Субота
    Управляющий партнер Legalconf
    "Дима, привет! Расскажи о себе, чем ты занимаешься?"
  • Дмитрий Желнин
    Управляющий партнер юридической фирмы "Митсан Консалтинг"
    Ольга, привет! Мой путь как юриста начался с окончания юридического факультета СПбГУ, долгое время я работал в крупных торговых сетях (Вимос, Лента).

    Кстати, именно в "Ленте" я применил один из первых своих механизмов по снижению земельного налога, данную стратегию они применяют до сих пор, хоть и я покинул компанию 15 лет назад. Работал в "Газпром нефти", возглавляя юридический отдел компании по постройке Охта-центра (нынешнего Лахта-центра). Работал в Москве, изучая законотворческий процесс.

    Вернувшись из Москвы, занялся частной практикой.
    Сейчас моими клиентами является крупные торговые сети (Окей, Петрович), автодилеры (Евросиб, Автопродикс), сотрудничаю с Газпромнефтью и компанией Danone. Еще, с самого детства я занимаюсь хоккеем, это моя страсть и отдушина.
  • Ольга Субота
    Управляющий партнер Legalconf
    "В брифе сегодняшнего эфира ты упомянул, что с одной сделки купил автомобиль BMW, расскажи подробнее, сколько можно заработать на снижении налогов и какой средний чек на твои услуги?"
  • Дмитрий Желнин
    Управляющий партнер юридической фирмы "Митсан Консалтинг"
    Действительно, на такой услуге можно зарабатывать. Разброс по чекам довольно существенный, начиная от небольших проектов, которые оперативно закрываются, заканчивая чеком в 2.5 миллиона, благодаря которому я досрочно погасил кредит на BMW.

    Сейчас у меня в работе порядка 200 объектов разного масштаба и назвать средний чек довольно сложно, могу обозначить рамки: минимальный чек - 60 тыс., максимальный 2.5 млн. рублей.
  • Ольга Субота
    Управляющий партнер Legalconf
    "Расскажи подробнее, что нужно знать и уметь, чтобы юристу начать зарабатывать на такой услуге?"
  • Дмитрий Желнин
    Управляющий партнер юридической фирмы "Митсан Консалтинг"
    При общении с коллегами, когда я рассказываю, что занимаюсь налогами, многие удивляются, ведь налоговый кодекс огромен и написан "бухгалтерами для бухгалтеров". Признаться, из всего кодекса, я знаю примерное содержание 20 статей.

    Если говорить о моей работе, здесь важно разбираться в самой недвижимости, пусть и поверхностно. Нужно изучить Земельное право, Градостроительное законодательство, Судебный процесс и разбираться в кадастровой оценке (это довольно простой закон, там всего 25 статей). Если говорить о способе снижения налогов, то основным, я считаю именно снижение кадастровой стоимости. Это основной метод, именно он позволяет в большей степени снизить налоговую нагрузку клиента. Однако, в большинстве случаев, снижение кадастровой стоимости проходит по традиционному способу (в судебном порядке).

    Его механика известна: привлечение оценщика, получение "рыночной" стоимости, бесконечные судебные разбирательства без перспективы существенно снизить стоимость. Я практикую новый метод, позволяющий в административном порядке решать данный вопрос. Мы анализируем, как формировалась стоимость и находя ошибки, указываем на них гос. органам. В большинстве случаев, стоимость корректируется без судебных разбирательств. Однако, даже если судебные заседания проходят, наш клиент не несет издержек за проведение экспертиз. Данный способ исключает конфронтацию гос. органа и частного оценщика.

    В дополнение, хочу рассказать о поиске клиентов на данную услугу. Здесь эффективно применять классическую воронку продаж. Однако, не многие предприниматели знают, что их недвижимость имеет завышенную стоимость. В этом смысле, мне нравится сравнивать работу врача и адвоката. Задача врача не только вылечить болезнь исходя из симптомов, но и указать пациенту на "болячки", которые еще не дают явно о себе знать.

    Задача юриста по налогам - указать клиенту на его больные, слабые места и помочь избавиться от лишних трат.
  • Ольга Субота
    Управляющий партнер Legalconf
    "Расскажи о себестоимости оказания данной услуги, какие статьи расходов необходимо предусмотреть, чтобы снижать кадастровую стоимость клиентских объектов?"
  • Дмитрий Желнин
    Управляющий партнер юридической фирмы "Митсан Консалтинг"
    Поделюсь историей из жизни. Очень давно, у моего хорошего знакомого был ресторан, в те времена случился бум на суши, все заведения начали их готовить. Я поинтересовался, почему рестораторы так активно начали открывать именно суши-бары. Ответ был следующий: "в среднем, наценка на алкоголь составляет 100%, а на суши - 500%".

    Поэтому, говоря о затратной части моего бизнеса, хочу отметить, что я ближе к маржинальности в 500%.
  • Ольга Субота
    Управляющий партнер Legalconf
    "Звучит заманчиво. Расскажи, насколько сложно обучиться на это направление?"
  • Дмитрий Желнин
    Управляющий партнер юридической фирмы "Митсан Консалтинг"
    Несколько лет назад у меня был опыт общения со студентами по данному направлению. Тогда я рассказывал о налогах сложным языком, не осознавая до конца, что в зале сидят не практикующие юристы, а лишь студенты. Однако, треть из них заинтересовалась этим вопросом достаточно плотно.

    Говоря об обучении, я бы хотел приоткрыть занавес и рассказать о предстоящем вебинаре. На нем я подробно расскажу о механике своей работы, способах заработка на снижении налогов. Историй про "Успешный успех" там точно не будет. Зато, я поделюсь работающими подходами и техниками, позволяющими начать зарабатывать от 50 тыс. руб в месяц не отрываясь от своей основной практики.
  • Ольга Субота
    Управляющий партнер Legalconf
    "Обучая людей данному способу заработка, ты ведь потенциально взращиваешь конкурентов, которые будут бороться за клиентов с тобой в том числе"
  • Дмитрий Желнин
    Управляющий партнер юридической фирмы "Митсан Консалтинг"
    Безусловно, я думал над этим. Но простой анализ рынка привел меня к следующему выводу: рынок слишком большой и пока не занят. За 2021 год в бюджет поступило около триллиона рублей налогов с имущества юридических лиц.

    По моей практике могу сказать, что от 15 до 30% от этой суммы платится несправедливо. Потенциально, рынок на котором я работаю составляет от 150 до 300 миллиардов рублей. Я и все мои конкуренты вместе взятые не освоим этот рынок полностью никогда.
  • Ольга Субота
    Управляющий партнер Legalconf
    "То есть, до тебя, похожей деятельностью никто не занимался?"
  • Дмитрий Желнин
    Управляющий партнер юридической фирмы "Митсан Консалтинг"
    Безусловно, занимались. Однако, большую часть этого рынка занимают оценщики, результатом работы которых является только отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости.

    Моя работа заключается в комплексном решении вопроса по имущественным налогам: составлении всех необходимых заявлений, присутствии в судах и т.д.

    Результат моей работы - снижение расходов клиента, а не отчет о рыночной стоимости.
  • Ольга Субота
    Управляющий партнер Legalconf
    "Расскажи, как проходят суды по этим вопросам, не растягивается ли снижении кадастровой стоимости на годы и десятки судебных заседаний?"
  • Дмитрий Желнин
    Управляющий партнер юридической фирмы "Митсан Консалтинг"
    Ранее я обозначил, что есть традиционный способ снижения кадастровой стоимости и новый, который использую я. Традиционный способ заканчивается судом в 8 из 10 случаев, т.к. комиссия и ГБУ не хотят брать на себя ответственность, снижая стоимость самостоятельно.

    Новый способ (путем исправления ошибок) позволяет избежать суда в 7 из 10 случаев. Инстанции не любят признавать свои ошибки и в большинстве случаев меняют кадастровую стоимость во избежание огласки.
  • Ольга Субота
    Управляющий партнер Legalconf
    "Расскажи, во сколько ты оцениваешь затраты на введение в портфель юриста такой услуги?"
  • Дмитрий Желнин
    Управляющий партнер юридической фирмы "Митсан Консалтинг"
    Если юрист уже работает с недвижимостью и имеет пул крупных клиентов, то введение данной услуги будет практически бесплатным: судебные издержки клиент оплачивает самостоятельно.

    Затратной частью можно обозначить покупку и оформление Электронной цифровой подписи (ЭЦП), покупку рабочего компьютера и налаживания CRM (в случае большого количества клиентов).
  • Ольга Субота
    Управляющий партнер Legalconf
    "То есть, такую деятельность можно вести удаленно, например из-за границы, имея в России лишь помощника?"
  • Дмитрий Желнин
    Управляющий партнер юридической фирмы "Митсан Консалтинг"
    Да, безусловно. Я и сам пользуюсь такой возможностью, появляясь в офисе крайне редко, предпочитая работать удаленно из дома.
  • Ольга Субота
    Управляющий партнер Legalconf
    "Расскажи, какие варианты сотрудничества ты рассматриваешь?"
  • Дмитрий Желнин
    Управляющий партнер юридической фирмы "Митсан Консалтинг"
    Принципиально, я рассматриваю два варианта:
    - Прохождение обучения (подробнее на вебинаре 16 ноября).
    - Сотрудничество в формате оказания услуг вашему клиенту опосредованно, с получением половины вознаграждения.